Fallstrick für säumige Mieter

Wenn ein Wohnraummieter die Miete nicht zahlt, kündigen Vermieter das Mietverhältnis. Dies ist Alltag in Deutschland. Was passiert aber, wenn der Mieter nach Erhalt der Kündigung die ausstehende Miete zahlt? Muss der Mieter dann trotzdem das Mietobjekt räumen, obwohl ein Zahlungsverzug nicht mehr besteht? Die Beantwortung dieser Frage hängt maßgeblich davon ab, ob der Vermieter neben der fristlosen Kündigung zusätzlich auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung ausgesprochen hat.
Der Gesetzgeber hat säumigen Wohnraummietern die Möglichkeit eingeräumt, eine fristlose Kündigung durch eine nachträgliche Zahlung der ausstehenden Miete unwirksam zu machen. Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges sieht der Gesetzgeber diese Heilungsmöglichkeit jedoch nicht vor.
Dem Landgericht Berlin gefiel dies nicht. Das Gericht war der Auffassung, dass die nachträgliche Zahlung der ausstehenden Miete auch die ordentliche Kündigung entfallen lassen müsste.
Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde allerdings erwartungsgemäß durch Revision beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe angegriffen. Die Karlsruher Richter hoben das Urteil des Landgerichts Berlin auf; sie argumentierten, dass es sich bei der fehlenden Heilungsmöglichkeit im Rahmen der ordentlichen Kündigung schon nicht um eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzgebers handele.
Angesichts des Machtworts aus Karlsruhe bleibt es also für Vermieter bei der gesetzlichen Möglichkeit, die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges durch Aussprache einer ordentlichen Kündigung zu erzwingen, und zwar völlig unabhängig davon, ob der Mieter später die ausstehende Miete zahlt oder nicht.
Die jetzige Koalition in Berlin will dies ggf. ändern; Ansätze sind dem Koalitionsvertrag zu entnehmen. Solange es jedoch bei den Absichtsbekundungen bleibt und keine Gesetzesänderung erfolgt, ist weiterhin die aktuelle Ausgangslage maßgeblich.

Birgit Heinen ist seit 2004 Mitglied der Kempener Kanzlei Winkler & Nagel.
Die Juristin hat in der Kanzlei das Dezernat Miet- und Immobilienrecht etabliert und ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Treten Sie mit ihr in die Diskussion: kanzlei@winkler-nagel.de