Die Rückgabe eines Mietobjekts bei Beendigung des Mietvertrags ist oft mit falschen Vorstellungen bei Vermietern und bei Mietern verknüpft. Der Mieter darf die Räumung der Mietsache und die Herausgabe der Schlüssel nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter irgendwelche Forderungen des Mieters erfüllt. Umge-kehrt darf der Vermieter die Entgegennahme des Mietgegenstands und der Schlüssel nicht von eigenen Forderungen abhängig machen.
Außerdem sollte die Übergabe so unkompliziert wie möglich gestaltet werden. Weder der Mieter noch der Vermieter haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die andere Partei an der Erstellung eines gemeinsamen Protokolls zum Zustand des Mietobjekts bei Herausgabe mitwirkt.
Insbesondere für den Vermieter ist ein mit dem Mieter gemeinsam erstelltes Abnahmeprotokoll in der Regel wenig sinnvoll. Ein gemeinsames Abnahmeprotokoll kann eine rechtlich abschließende Wirkung haben. Für den Vermieter ist es häufig sehr schwer, das Mietobjekt genau zu prüfen und sämtliche Mängel ordnungsgemäß festzuhalten. Was ist beispielsweise, wenn ihm ein Mangel, der nicht versteckt war, trotzdem erst Tage später auffällt? Rechtlich gilt dann, dass ein solcher nicht versteckter Mangel, der trotzdem übersehen wurde, als nicht existent gilt, wenn im gemeinsamen Protokoll nichts dazu festgehalten ist.
Einem Vermieter würde ich eher empfehlen, stattdessen einen Zeugen hinzuzuziehen. Und zwar in dieser Dramaturgie: Als erstes der eigentliche Abnahmetermin mit dem Mieter (Zählerstände festhalten, Schlüsselübergabe etc.). Direkt im Anschluss erfolgt die Begehung des Mietobjekts durch den Vermieter gemeinsam mit dem Zeugen, und der Zeuge erstellt eine umfangreiche Fotodokumentation.
Mit dieser Vorgehensweise kann der Vermieter auch einen später erkannten Schaden gegenüber dem Mieter grundsätzlich geltend machen, weil kein gemeinsames Abnahmeprotokoll ihn daran hindert.