Immer wieder streiten sich Mieter und Vermieter darüber, ob der Mieter dem Vermieter – nach vorheriger Ankündigung – Zutritt zur Mietwohnung gewähren muss, damit der Vermieter die Wohnung besichtigen kann.
Die gute Nachricht für die Vermieter lautet: Ja, der Mieter kann Besichtigungen nicht vollständig verwehren. Die Pflicht des Mieters zur Duldung einer Besichtigung muss noch nicht einmal ausdrücklich vereinbart worden sein, es handelt sich vielmehr um eine automatische Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis.
Aber: Das Besichtigungsrecht des Vermieters hängt immer davon ab, dass es tatsächlich einen konkreten sachlichen Grund für die Besichtigung gibt.
Der Vermieter hat also nicht das Recht, die Wohnung zum Beispiel alle ein bis zwei Jahre anlasslos zu besichtigen, um sich einen Überblick über den Wohnungszustand zu verschaffen. Ein solches Recht bestünde selbst dann nicht, wenn der Vermieter und der Mieter dies in einem schriftlichen Formularvertrag vereinbart hätten. Eine solche Klausel wäre unwirksam, so der BGH.
Ein konkreter sachlicher Grund ist die Bewirtschaftung des Objekts. Der Vermieter darf also – immer nach vorheriger Ankündigung – die Wohnung etwa mit einem Kaufinteressenten besichtigen.
Auch darf der Vermieter die Besichtigung verlangen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Mieter tatsächlich seine Obhutspflichten verletzt. Solche konkreten Anhaltspunkte sind aber nicht bereits dann gegeben, wenn der Vermieter den Mieter für „unordentlich“ hält. Vielmehr müssen objektive Indizien dafür vorliegen, dass eine Beschädigung der Mietsache bereits eingetreten ist bzw. diese konkret droht.
Im Zweifel lassen Sie sich fachkundig beraten!